一位“改善型”的朋友，今年家中要添人進口，對上海長風區(qū)域的幾個豪宅項目考察了好幾個月，夫妻倆都對一套330平方米的頂樓復式心動了。這套房子不僅要耗盡他所有的現金，還必須賣掉原來的公寓，并貸上一部分款。 正準備簽約的關口，上周開始爆發(fā)銀行“錢荒”。不僅銀行股受重創(chuàng)，地產股也成為重災區(qū)，投資者認為銀根收緊，以資金為生命的地產行業(yè)這次玩不轉了。雖然銀行承諾他的貸款不受影響，但他卻不敢下手了，給我打了一個小時的電話，探討房地產的拐點到底會不會很快到來，會不會像他買股票一樣，一買就跌；但又怕像賣股票一樣，一賣就漲。 “錢荒”的真正涵義到底是什么？ 用央行的話來說，銀行作為一個行業(yè)并不缺錢，只不過是把錢放錯了地方。近年來銀行發(fā)現，通過在銀行間市場同業(yè)拆借，還有發(fā)行理財產品，只需要3%左右的年化成本就能方便快捷地獲得大量資金，再用上杠桿工具，就在金融系統內空轉或者投向“影子銀行”系統，比如信托，就可以獲得10%~30%的年化收益。而且這樣的交易占用自己的資本金很少。 銀行認為，只要安排好到期資金計劃，循環(huán)往復，就可以“無風險”套利。但近期熱錢流出和央行貨幣政策從緊，尤其是央行沒有如銀行業(yè)預期那樣“放水”，導致不少金融機構誤判，沒有準備好到期資金安排，出現了短暫的流動性枯竭甚至違約，進而造成市場恐慌情緒蔓延，本來資金寬裕的四大行也收緊資金，于是形成了這次“錢荒”。 短期的問題通過央行一系列手段得到了平息，股市也絕地反擊。從短期看，銀行只是受到一次不大不小的“警告”。從地產公司的角度來看，銀行不會大規(guī)模收緊貸款，更重要的是，現在主流地產公司的資金主渠道已經去貸款化了，一二線城市的供需關系沒有逆轉。所以剛需們期盼的“銀根緊縮——地產公司資金鏈斷裂——拋售房產——房價大降”短期內不會出現。 但長期來看，央行和中央政府的目標是明確的，銀行資金必須投向實體經濟，雖然這個實體經濟包括正常的房地產開發(fā)，但并不健康的地方土地財政和一些中小房地產公司將長期受到重壓。從這個角度來看，對長期的房價有一定利空作用。 由于多次調控，主流地產公司趨利避害，大大降低了對銀行貸款的依賴性。資金來源一是來自自身銷售周轉，這個渠道由于此前一年多的旺銷，積累了足夠的現金儲備；二是國內國外兩個市場發(fā)債。 但小公司和地方政府這兩個渠道都不通暢，很多開始依賴信托渠道，這也與銀行“錢荒”掛上了鉤。被央行批評的“資金放錯了地方”，這個“地方”一是金融體系內的空轉；二是地方融資平臺；三就是通過多道轉手流向中小地產商的信托產品。 后兩者的本質，就是無法通過正常貸款審核程序的“類次貸產品”，被銀行和信托公司梳妝打扮，并以高利率引誘，把本應投向實體經濟的資金放進了這些“錯誤的地方”。 地方融資平臺通常都以土地增值收益為抵押，但連銀行都不愿接受的抵押品，其質量可想而知。當信托等影子銀行渠道被壓縮，長期來看，作為土地市場壟斷方的地方政府，在地價方面的議價能力會大大下降。對于習慣“小馬拉大車”的中小開發(fā)商來說，日子將非常難過，要么退出市場，要么尋找獨特的競爭力。 摘錄自騰訊房產上海站 |
